Skripsi Kantor Sewa BAB II

BAB II

TINJAUAN UMUM PERKANTORAN SEWA

A.   TINJAUAN KANTOR SEWA

1.    Pengertian Kantor Sewa

Menurut Cyrill M. Haris dalam bukunya Dictionary of Architecture and Construction, kantor berarti bangunan yang digunakan untuk tujuan profesional ataupun administrasi dan tidak ada bagian yang dipergunakan untuk keperluan hunian, kecuali oleh para penjaga dan pemberasih kantor.

Kantor sewa dapat diartikan sebagai kantor yang disewakan oleh pengelola terhadap pengguna (user) yang digunakan untuk menampung segala bentuk yang bersifat administratif dan komersil dengan menyewakan ruang-ruang yang telah disediakan oleh pihak pengelola baik berupa ruangan terkecil (modul terkecil) dari sebuah ruangan kantor sewa hingga disewa perlantai (modul terbesar) dari suatu ruangan kantor sewa yang disewa dalam jangka waktu tertentu pula sesuai dengan kesepakatan antara pihak pengelola dengan pihak penyewa (user).

Bangunan perkantoran selain dibangun untuk memenuhi seragam kebutuhan maupun tuntutan yang berlaku umum, juga dimaksudkan untuk dapat menarik sebanyak mungkin peminat dari segala lapisan yang membutuhkannya. Keadaan akan tuntutan ini mendorong munculnya perbedaan-perbedaan dalam bentuk bangunannya.

   Secara teoritis tidak boleh ada perbedaan karena untuk semua rancangan perkantoran pada dasarnya  memiliki  prinsip dasar yang sama yakni perubahan bentuk  suatu organisasi berubah lebih cepat dibandingkan perubahan  bangunannya sendiri.

   Untuk bertahun-tahun terakhir terdapat dua pola pengembangan dasar dalam bangunan-bangunan perkantoran, yakni pertama, ditandai dengan mengurangi sekaligus sebagai bentuk rancangan penunjang untuk jangka waktu pemakaian singkat saja, terutama yang berbentuk perabotan yang dapat dimanfaatkan untuk berbagai fungsi, sehingga pemisahan antara instalasi pelayanan teknis, baik secara pandangan dan akustik, maupun yang befungsi dekoratif secara teratur dapat disesuaikan dengan perabotan sekaligus. Kedua, ditandai dengan adanya kesulitan memilah fungsi aktifitas sampingannya seperti laboratorium, proses suatu industri, pendidikan.

2.    Fungsi dan Tuntutan

Kantor sewa bertujuan untuk menampung kegiatan administratif sebuah badan usaha ataupun perorangan baik berupa pelayanan jasa, penjualan secara makro dengan menggunakan list, penyimpanan uang(pengawasan keuangan), mencatat keterangan, menjamin aktiva-aktiva dan lainnya.

Tuntutan perancangan dari sebuah kantor sewa dapat dilihat dari:

ü  Pengelola

Motivasi pengelola adalah untuk mencari keuntungan sebesar-besarnya dengan cara menyediakan tempat / ruang ataupun bangunan yang difungsikan sebagai kantor dengan strandar dan ukuran tertentu sesuai dengan modul – modul yang telah ditetapkan dan dapat disewakan seluas-luasnya. Yang perlu diperhatikan dalam perancangan kantor sewa adalah :

-       luasan lantai

-       efisiensi energi

-       sistem informasi

-       sistem komunikasi

-       sistem utilitas

-       fasilitas eksekutif

-       tempat makan dan sosialisasi

-       standby listrik

ü  Penyewa

Sesuai dengan aktivitasnya sebagai penyewa, maka yang diinginkan oleh penyewa adalah :

-       Penampilan bangunan yang memiliki nilai estetik dan representatif . Hal ini sangat dibutuhkan sebagai bukti dan untuk memberikan rasa kepercayaan terhadap penyewa untuk menghadapi klien-klien dari masing-masing penyewa.

-       Suasana kerja yang nyaman yang diciptakan untuk meningkatkan produktifitas kerja hingga mampu mendorong kemajuan kantor.

-       Fleksibilitas dari modul ruang yang disewakan sesuai dengan tingkat kebutuhan penyewa sesuai dengan jumlah pegawai, jenis kantor dan aktivitas yang berlangsung serta asumsi kebutuhan luas kantor yang selalu berubah sesuai dengan tingkat kemajuan perusahaan.

-       Para penyewa tidak perlu mengeluarkan biya ulang untuk maintenance bangunan

-       Tingkat keamanan dan keselamatan

3.    Spesifikasi Kantor Sewa

Spesifikasi kantor sewa dapat digolongkan berdasarkan kegiatan yang terjadi dikantor sewa tersebut, diantaranya :

a.        Berdasarkan Bentuk Usaha Penyewa

ü  Kantor sewa yang usahanya sejenis (single use building)

Adalah kantor sewa yang terdiri dari sejumlah perwakilan kantor-kantor yang menyewa yang terdiri dari satu jenis usaha dan memilikiu keterkaitan satu sama lain.

ü  Kantor Usaha yang usahanya berbagai macam / campuran (mixed use building)

Adalah kantor sewa dimana kantor yang menyewa terdiri dari berbagai macam jenis usaha (usaha campuran) dan murni bersifat bisnis dan tidak ada ikatan satu dengan lainnya.

b.        Berdasarkan Sistem Kepemilikan

ü  Kelompok Kantor Pemerintah

ü  Kelompok kantor Non Pemerintah / Swasta

c.        Berdasarkan Jenis Usaha Penyewa

ü  Accountant

ü  Banking

ü  Consultant

ü  Publishing

ü  Manufacture

ü  Trade Assosiation

ü  Financial

ü  Advertising

d.        Berdasarkan Tingkat Usaha Penyewa

ü  Kantor Pusat (head office)

ü  Kantor Cabang (branch office)

ü  Kantor Perwakilan (liason representative office)

e.        Berdasarkan Status Kepemilikan

ü  Kantor yang disewakan

Kantor sewa jenis ini memberikan keleluasaan bagi pengguna (user) untuk menyewa sesuai dengan kebutuhan yang diperlukan berdasarkan besar dan jenis usaha sesuai dengan kemampuan penyewaannya.

ü  Kantor yang disewa-belikan

Kantor sewa jenis ini adalah kantor sewa yang dapat dimiliki oleh penyewanya (user) apabila ada perjanjian pembelian bangunan dengan cara mengangsur sesuai dengan perjanjian yang dibuat antar pihak pengelola dengan penyewa (user).

Gambar 1: Diagram klasifikasi gedung perkantoran

4.    Sistem Penyewaan

Yang menjadi dasar pertimbangan dalam sistem penyewaan pada kantor sewa adalah :

a.    Sistem Penyewaan Ruang

1)    Sistem area terbuka

Ruang-ruang yang disewakan adalah merupakan ruang-ruang terbuka yang dalam pembagiannya bergantung pada permintaan penyewa (user ) sesuai dengan kebutuhan ruang yang diinginkan.

2)    Sistem area terbagi

Ruang-ruang yang disewakan adalah ruang-ruang kecil yang telah terbagi dari ruang besar dalam satu lantai sesuai dengan modul unit terkecil dari kantor sewa. 

3)    Sistem gabungan

Adalah gabungan dari kedua sistem diatas dimana hal ini digunakan dalam upaya mengoptimalkan guna lahan bangunan dan guna ruangan sesuai dengan tingkat kebutuhan penyewa (user). Misalnya pada lantai 1-4 digunakan sistem area terbuka dan pada lantai diatasnya digunakan sistem area terbagi.

b.    Jangka Waktu Penyewaan

Jangka waktu penyewaan ruang (kontrak) pada sebuah bangunan diatur dan ditentukan pihak pengelola dan disetujui pleh pihak penyewa (user).

Jangka waktu penyewaan ruang pada suatu bangunan dapat dibagi atas :

1)    Sewa jangka panjang

Sewa kontrak jangka panjang ditentukan oleh pihak pengelola yang biasanya berjangka tahunan.

2)    Sewa jangka pendek

Sewa kontrak jangka pendek ditetapkan oleh pihak pengelola dengan jangka waktu hitungan bulan sesuai dengan perjanjian dengan pihak penyewa (user).

c.    Luasan Unit yang disewakan

Luasan unit  yang disewakan pada sistem penyewaan ruang terbagi atas :

1)    Berdasarkan pada satuan / modul unit terkecil yang telah ditetapkan oleh pihak pengelola.

2)    Berdasarkan pada kelipatan modul unit terkecil yang dibutuhkan oleh pihak penyewa sesuai kebituhannya.

3)    Berdasarkan pada penyewaan perlantai.

5.    Fungsi

Perkantoran atau yang disebut pula dengan kantor sewa adalah merupakan sarana perdagangan jasa dimana didalamnya terdapat lembaga-lembaga yang bergerak dibidang pelayanan jasa (kantor, toko, retail) yang dikelola secara komersial. Pada dasarnya bentuk-bentuk pelayanan jasa yang ada dapat berupa pelayan jasa pengacara hukum, jasa konsultan arsitektur, jasa manufacture, jasa konsultan finansial, fasilitas hiburan, dsb.

Dalam perkembangannya, bangunan ini tumbuh berkembang sesuai dengan tuntutan masyarakat  yang berkembang saat ini, khususnya dipusat-pusat kota dimana sudah sangat susah dalam memperoleh lahan yang digunakansebagai tempat usaha yang layak sesuai dengan peruntukan fungsi bangunan.  

Meningkatnya kebutuhan akan fasilitas ruang bagi tiap pengusaha, kemudahan akses ke semua pendukung / penunjang kemajuan usaha, tingginya bangkitan arus kendaraan dari dalam menuju kota ataupun sebaliknya sehingga menimbulkan arus padat lalu lintas serta semakin sulitnya mendapatkan lahan hingga membuat niali lahan semakin mahal sehingga mendorong untuk membuat sebuah perkantoran sewa dengan mengelompokkan berbagai jenis kegiatan yang saling berkaitan satu sama lain.

Beberapa fungsi perkantoran / kantor sewa dapat dilihat dari beberapa segi diantaranya adalah :

a.        Dari segi ekonomi

Dapat meningkatkan sektor perekonomian baik untuk kota tersebut, maupun untuk tingkat nasional. Hal ini disebabkan karena terjadinya adanya bentuk transaksi jasa, distribusi jasa antara pihak pengguna jasa (konsumen) dengan pihak pemberi jasa.

b.        Dari segi sosial dan politik

Perkantoran adalah sarana fisik yang tumbuh akibat tuntutan masyarakat akan pemasaran produk jasa maupun barang yang dinilai ideal sehingga diharapkan mampu meminimaliasi pertumbuhan kios-kios liar sehingga mudah untuk dikontrol.

c.        Dari segi perkotaan

Akan menambah nilai kota sebagai akibat mendukung pertumbuhan kota karena adanya bentuk-bentuk transaksi serta menjadi salah satu elemen pengisi kota yang berfungsi penambah daya tarik kota.

d.        Dari segi komersial

Perkantoran dalam dunia perniagaan memiliki nilai ekonomi yang bersifat kompetitif dan reperesentatif bagi dunia perdagangan jasa dan barang.

6.    Unsur Pelaku Kegiatan

Kegiatan utama dalam perkantoran / kantor sewa adalah pelayanan jasa ataupun penjualan barang dengan beberapa bentuk usaha menyangkut penunjang usahanya.

a.        Pengelola

Pengelola adalah pemilik dari perkantoran / kantor sewa dimana motivasi dari pengelola adalah mendapatkan keuntungan sebesar-besarnya dan mengharapkan agar pemakai menyewa seluruh lantai bangunan.

b.        Penyewa (tenant)

Penyewa adalah yang menyewa ruang-ruang yang telah disediakan oleh pengelola dimana penyewa mengharapkan agar ruang-ruang / kantor yang disewa nampak terlihat menarik sehingga mampu menarik minat konsumen untuk menggunakan jasanya.

c.        Konsumen

Konsumen adalah sebagai target penyewa dimana konsumen diharapkan menggunakan jasa penyewa dalam penyediaan permintaan pelayanan jasa ataupun barang.

B.   KLASIFIKASI KANTOR SEWA

1.    Skala Pelayanan Regional

Perkantoran dengan skala pelayanan regional minimal memiliki ± 480.000 jiwa dan melayani wilayah perkotaan dimana lokasi berada di kawasan central bussines distric (CBD) dan memiliki fasilitas minimal 1 departement store, 1-3 junior departement store,  1 supermarket,  80-100 toko eceran / retail, perkantoran komersil, restaurant, fasilitas entertain dan fasilitas jasa, serta fasilitas parkir.[1]

2.    Skala Pelayanan Wilayah

Perkantoran dengan skala pelayanan wilayah terletak pada daerah distrik kota yaitu berada pada wilayah kecamatan dengan potensi pendukung ± 120.000 jiwa dengan fasilitas yang dimiliki minimal 20-50 toko dan biro perkantoran komersial (branch office), fasilitas hiburan dan restaurant.

C.   BENTUK USAHA DALAM KANTOR SEWA

Bentuk usaha dalam perkantoran adalah berupa perdagangan jasa / pelayanan jasa serta barang, diantaranya :

1.    Kantor Sewa

Kantor sewa adalah bentuk dari jenis usaha pelayanan jasa pengelolaan administrasi dimana kantor sewa ini disediakan untuk para pengusaha dimana rata-rata pengguna perkantoran umumnya bergerak dibidang pelayanan jasa perbankan serta perusahaan yang berhubungan erat dengan pertokoan.

2.    Perdagangan Jasa dan Hiburan

Perdagangan jasa dan fasilitas hiburan dalam perkantoran adalah bentuk usaha yang digunakan sebagai pemberi daya tarik bagi konsumen terhadap keberadaan perkantoran tersebut. Jenis pelayanan jasa diantaranya :

-       cinema / bioskop

-       restaurant

-       pujasera

-       fitness centre

-       coffe shop

-       saloon

-       children playground

3.    Perdagangan Barang

Perdagangan barang yang terjadi pada sebuah perkantoran diantara terdapat pada :

a.    Pertokoan

Perkantoran modern dewasa ini ditambahkan beberapa fungsi diantaranya dengan perbelanjaan sehingga disebut bangunan multi fungsi. Toko yang berada pada bangunan multi fungsi ini ±80 – 100 toko, mulai dari shopping goods sampai specially goods.

b.    Pasar swalayan

Pasar swalayan adalah bentuk perdagangan barang yang menjual barang-barang kebutuhan sehari-hari dan beberapa kebutuhan berkala

c.        Departement store

Departement store adalah bentuk perdagangan barang-barang berkala dan kebutuhan khusus.

D.   SISTEM PENYEWAAN RUANG DALAM KANTOR SEWA

1.    Sistem Penyewaan Ruang

Sistem penyewaan ruang pada sebuah kantor sewa yang dilengkapi beberapa fasilitas seperti cinema / bioskop, restaurant, pujasera, fitness centre, coffe shop, saloon, retail, ataupun beberapa kios untuk mendukung keberadaan sebuah perkantoran meliputi :

a.    Ruang perkantoran yang disewakan dengan area terbuka

Yang dimaksud dengan kantor sewa yang disewakan dengan area terbuka adalah ruang perkantoran yang disewa oleh sebuah perusahaan berdasarkan luas lantai untuk mndapatkan kebebasan dan fleksibilitas dalam penataan ruangannya sesuai dengan kebutuhan dan keinginan perusahaan yang mneyewanya, dimana kemungkinan penyewanya adalah perusahaan yang tergolong besar.

b.    Ruang toko / retail yang disewakan dengan area terbagi

Yang dimaksud dengan ruang toko / retail yang disewakan dengan luasan area yang telah terbagi adalah luasan ruang yang telah dibagi berdasarkan unit-unit terkecil sampai yang terbesar dengan menggunakan dinding pemisah, baik berupa beton, partisi, ataupun yang lain berdasarkan kebutuhan penyewa dimana ruangan-ruangan ini dibagi

c.    Ruang yang dipakai bersama dan tidak disewakan

1)    Common Floor Area

Merupakan area yang digunakan bersama-sama oleh pihak penyewa, akan tetapi tetap dikenakan biaya kepada seluruh pihak penyewa sesuai perjanjian dengan pihak pengelola. Area / ruangan tersebut diantaranya adalah hall, lift (area core), selasar (sirkulasi) dsb. 

2)    Service Floor Area

Merupakan area yang sifatnya berupa pelayanan  dan digunakan secara bersama-sama oleh pihak pengelola, dianataranya adalah : daerah parkir kendaraan, area sirkulasi vertikal, ruang service engineering, ruang properti, ruang direksi dsb.

2.    Jangka Waktu Sewa dan Kontrak

Jangka sewa kontrak yang diberlakukan pada sebuah kantor sewa didasarkan pada lamanya waktu penyewaan diatur oleh pihak pengelola / pemilik sesuai denga perjanjian dengan pihak penyewa. Berdasarkan jangka waktu kontrak untuk yang area disewakan, dapat dikategorikan :

a.    Kontrak jangka pendek

Kontrak jangka pendek adalah lamanya waktu penyewaan ruangan yang hanya berlangsung beberapa bulan dan ruangan-ruangan ini diantaranya exhibition hall, show room, dsb.

b.    Kontrak jangka panjang

Kontrak jangka panjang biasanya waktu penyewaan berlaku antara satu tahun hingga beberapa tahun tergantung perjanjian dengan pihak pengelola. Sewa kontrak tersebut meliputu rentable area pada perkantoran.

3.    Luas Unit yang disewakan

Luasan unit yang disewakan pada sebuah gedung kantor sewa didasarkan pada :

a.    Penyewaan ruang perlantai yang biasanya dilakukan oleh perusahaan-perusahaan besar.

b.    Penyewaan ruang dengan kelipatan unit-unit terkecil yang telah disediakan yang biasanya dilakukan oleh perusahaan kelas menengah.

c.    Penyewaan ruang berdasarkan unit terkecil yang disediakan oleh pihak pengelola / pemilik bangunan.

E.   UNSUR PELAKU DALAM KANTOR SEWA

Beberapa unsur pelaku kegiatan yangberada disebuah kantor sewa diantaranya adalah :

a.    Pihak pengelola / pemilik

Pihak pengelola / pemilik bangunan kantor sewa tugasnya adalah mengelola kantor sewa dengan menyediakan beberapa fasilitas-fasilitas penunjang yang akan memberi nilai tersendiri terhadap keberadaan bangunannya dan memiliki motivasi bisnis agar ruangan-ruangan yang disewakan pada bangunan kantor sewanya laku dipihak penyewa.   

b.    Pihak penyewa / user

Pihak penyewa menyediakan fasilitas ruang yang lebih lengkap dan representatif yang akan menjadi daya tarik tersendiri bagi konsumen untuk menggunakan jasa pelayanan dan penjualan barang sehingga akan mampu untuk mendapatkan keuntungan perusahaan disamping untuk membiayai penyewaan ruang pada bangunan kantor sewa.

c.    Pihak pengguna jasa / konsumen

Pihak konsumen adalah pelaku kegiatan yang menggunakan jasa  (membutuhkan pelayanan jasa) dan perdagangan barang dari pihak penyewa.

F.    FUNGSI DAN HUBUNGAN

Keterkaitan antara satu sama lain (pengelola, penyewa serta konsumen) didasarkan pada adanya persamaan kepentingan dan saling ketergantungan dalam menunjang aktifitas. Adanya persamaan kepentingan dan hubungan yang saling mendukung inilah yang menciptakan hubungan erat antar pelaku kegiatan.ubungan antar pelaku kegiatan ini dapat dilihat sebagai berikut.

Fungsi pelayanan berdasarkan pada kepentingan masing-masing aktifitas pelaku dapat diapat dibagi

1.    Aktifitas utama yang dilakukan oleh pelaku adalah aktifitas perkantoran, baik itu berupa  pekerjaan administrasi, ataupun yang lainnya.

2.    Aktifitas penunjang lainnya berupa kegiatan pelayanan jasa maupun jual beli barang yang berlangsung di dalam gedung serta opesaional dan pemeliharaannya.

3.    Aktifitas yang tidak langsung adalah kegiatan yang tidak langsung menunjang kegiatan utama yaitu model manajemen yang ditangani oleh pihak-pihak / badan property.

G.   MOTIVASI PENGADAAN KANTOR SEWA

Motivasi pengadaan kantor sewa didasarkan pada kebutuhan akibat perkembangan ekonomi, baik dari ekonomi tingkat daerah maupun di tingkat pusat, khususnya Kota Makassar sendiri yang berarti akan membutuhkan suatu wadah / tempat yang cukup representatif disamping keberadaan akomodasi fasilitas penunjang lainnya, diantaranya :

1.    Bangunan

Bangunan yang representatif (memiliki berbagai fasilitas penunjang) akan sangat membantu dalam pelaksanaan kegiatan utama dalam suatu bangunan perkantoran karena memiliki suasana yang nyaman, adanya ketenangan dalam bekerja serta banyak para penyewa (pengusaha) mencari bangunan yang representatif sebagai salah satu daya tarik konsumen pengguna jasa karena memiliki daya saing dan daya jual.

2.    Lokasi

Berdasarkan kepentingan bersama akibat saling ketergantungan satu sama lain, disamping efisiensi penggunaan energi (aktifitas) maka para penyewa menginginkan agar lokasi kantornya saling berdekatan satu sama lain.

3.    Lahan

Harga lahan / tanah yang terus meningkat, ditambah  dengan kelangkaan tanah di kota-kota besar, letak yang strategis yang menjadikan para penyewa (penguasaha) berusaha untuk menghemat dari sisi ekonomis dengan menyewa dimensi ruang pada sebuah kantor sewa

4.    Sewa

Faktor finansial pada sebuah badan property / badan usaha yang mengharuskan mempertimbangkan antara biaya menyewa ruangan disebuah perkantoran atau mendirikan bangunan, hingga para pengusaha cenderung untuk memilih menyewa ruangan pada sebuah kantor sewa.

H.   FAKTOR PENGARUH DALAM KANTOR SEWA

1.    Kondisi Sosial Ekonomi Masyarakat

Kondisi sosial ekonomi masyarakat sangat menentukan dalam kelayakan sebuah kantor sewa dimana akan mempengaruhi pendapatan daerah, pola konsumtif serta daya beli masyarakat terhadap produk jasa dan barang, juga akan menentukan tingkat kebutuhan sebuah perkantoran akibat tingkat kebutuhan masyarakat serta peningkatan kualitas pelayanan sesuai dengan keberadaan masyarakat.

2.    Kondisi Bidang-bidang Usaha

Keberadaan bidang-bidang usaha dalam kota ataupun luar kota daerah pelayanan dalam perkembangannya akan mempengaruhi tingkat pengadaan wadah (kantor sewa) dimana hubungannya berkenaan dengan pemakaian dan tingkat kebutuhan ruang sesuai kapsitas yang direncanakan.

I.      TINJAUAN KOORDINASI MODULAR PADA BANGUNAN BERTINGKAT TINGGI

1.    Pengertian Modulasi

Banyak bangunan tinggi diberbagai macam kota menggunakan pola-pola yang yang berulang. Penggunaan pola-pola yang berulang ini untuk lebih mengefisiensikan, memudahkan serta lebih kepada memperhitungkan kekuatan struktur bangunan sebagai penopang pada bangunan tinggi. Penggunaan pola-pola yang berulang ini disebut pula dengan modul pada bangunan. Jadi yang dimaksud dengan modul adalah satuan metrik yang menggunakan pola berulang dan beraturan. Modul inilah yang biasanya dijadikan patokan ukuran dalam pembangunan suatu gedung, apalagi pada bangunan bertingkat tinggi.

Sedangkan yang dimaksud dengan sistem koordinasi modulasr adalah suatu sistem dimensional yang bertujuan untuk menyederhanakan dan memberikan batas variabel dimensi dari suatu bangunan dengan prinsip menggunakan unit terkecil ukuran / luasan yang dapat mengkoordinasikan dimensi-dimensi lain berdasarkan fungsi-fungsi variasi yang lainnya, baik berupa struktur, konstruksi, ruang dsb.[2]

Penentuan penggunaan modul pada pembangunan biasanya dipertimbangkan pada fungsi bangunan, material bangunan yang digunakan, perabot yang digunakan dalam bangunan, aktifitas serta perilaku orang (pelaku), kecenderungan penggunaan kekuatan / daya tahan struktur pada bangunan, baik tahan terhadap gaya tekan yang mengakibatkan lendutan ataupun gaya tarik yang mengakibatkan patahan. Oleh karenanya penggunaan modul yang tepat merupakan slah satu langkah yang cermat untuk mengefektifkan dan mengefisiensikan bangunan.

2.    Tujuan Penggunaan Modulasi

Tujuan utama dari penentuan dan penggunaan modul yang tepat pada bangunan, khususnya pada bangunan tinggi adalah :

a)    Mengefisiensikan dan mengefektifkan luasan bangunan yang terbangun dan terpakai, utamanya pada kantor sewa

b)    Menciptakan fleksibilitas yang tinggi terhadap bangunan karena telah memiliki luasan ruangan yang terkecil sesuai dengan modul terkecil yang ada untuk suatu ruangan.

c)    Memudahkan dalam pembangunan karena telah memiliki jarak-jarak tertentu yang berulang sehingga memudahkan dalam pengerjaan dan perhitungan.

d)    Lebih mempertimbangkan keberadaan pengguna (manusiawi) karena adanya pertimbangan aktifitas yang dilakukan baik dalam bangunan maupun di luar bangunan.

e)    Penggunaan perabot yang terpilih dalam suatu ruangan yang harus disesuaikan dengan pola aktifitas serta besaran ruangan yang ada sesuai dengan modul ruangan yang tercipta.

f)     Lebih menghemat terhadap pemakaian bahan / material bangunan karena pada material-material yang digunakan pada dasarnya disesuaikan dengan modul umum yang terpakai.

g)    Disesuaikan dengan kemampuan analisis struktur bangunan yang dipakai dalam pembangunan suatu gedung.

h)   Modul ditentukan berdasarkan pada besaran ruang yang diinginkan sesuai dengan kebutuhan ruang dan fungsi bangunan.

3.    Modul Perilaku

Modul perilaku didasarkan pada gerak aktifitas yang dilakukan oleh pengguna bangunan. Beberapa modul perilaku yang didasarkan pada gerak aktifitas  pengguna bangunan / user dapat dicontohkan, diantaranya adalah :

Gambar 2 : Modul gerak manusia pada sebuah perkantoran

Sumber : Data Arsitek, jilid I, hal 12

4.    Modul Perabot

Perabot merupakan salah satu elemen pengisi ruangan yang sangat mempengaruhi tingkat kenyamanan pemakaian sebuah ruangan. Kadang kala perabot juga digunakan sebagai elemen estetik, disamping digunakan sesuai dengan fungsinya.

Dalam suatu desain bangunan, perabot juga berperan didalam penentuan modul yang akan digunakan perancangan. Hal ini disebabkan dimensi dari perabot yang digunakan akan mempengaruhi tingkat efektifitas dan kenyamanan sebuah ruangan. Ini dapat dicontohkan, apabila dalam sebuah ruang rapat dikantor menggunakan sofa sebagai alat duduk, maka yang terjadi adalah adanya kenyamanan yang dirasakan apabila duduk, akan tetapi tidak adanya keleluasan dalam bergerak apabila melakukan aktifitas, misalnya berdiri untuk mempresentasikan pekerjaannya. Dari contoh ini, dengan jelas kita dapat melihat bahwa fungsi perabot akan mempengaruhi besaran / dimensi perabot yang berarti pula akan mempengaruhi besaran ruangan, dan ini berdampak pada penggunaan modul dalam mendesain suatu bangunan.

Beberapa modul perabot yang digunakan dalam sebuah kantor sewa, diantaranya :

Gambar 3 : Beberapa jenis perabot yang memiliki besaran tertentu

Sumber : Data Arsitek, jilid II, hal 20

5.    Modul Bahan / Material

Modul bahan / material adalah modul yang didasarkan pada bahan / material yang telah ada, baik material yang diproduksi oleh pabrikan bahan-bahan bangunan ataupun dalam bentuk pemesanan sesuai dengan yang diinginkan.

Modul bahan juga sangat mempengaruhi desain suatu bangunan, utamanya pada bangunan yang difungsikan sebagai kantor sewa, hal disebabkan dari sisi ekonomis penghematahan material yang digunakan. Semakin sedikit material yang terbuang dalam suatu pembangunan kantor sewa, maka akan semakin tinggi nilai ekonomis dan efektif  pembangunan kantor sewa tersebut. Ini juga terkait dengan bagaimanakah seorang arsitek dapat mendesain bangunan dengan mempertimbangkan modul-modul dari suatu bahan / material yang telah ada dipasaran.

Umumnya yang sering kita jumpai di lapangan adalah penggunaan modul material yang menggunakan kelipatan angka 20 cm dan 30 cm dimana modul ini dibuat untuk mengantisipasi desain bangunan yang dibuat dengan ukuran yang merupakan kelipatan 20 cm dan 30 cm.  

Beberapa contoh modul bahan / material yang dapat dilihat diantaranya adalah :

Gambar 4 :        Material yang digunakan dalam sebuah perkantoran

6.    Modul Fungsi

Sebuah bangunan sangat berpengaruh pada tingkat efektifitas, efisiensi serta fleksibilitas suatu bangunan. Prinsip dasar sebuah kantor sewa adalah untuk mencapai tingkatan tersebut. Salah satu yang mempengaruhi dan paling mendasar adalah fungsi dari sebuah bangunan itu sendiri. Form follow function adalah salah satu bentuk ungkapan seorang arsitek yang mengatakan bahwa bentuk tercipta dengan mengikuti fungsibangunan.[3]   Bangunan terkadang kehilangan jati dirinya akibat fungsi bangunan yang tidak jelas dan tidak tergambar pada desain.

Gambar 5 : Pembagian modul untuk perkantoran

Sumber : Data Arsitek, jilid  II, hal 16

Penentuan penggunaan modul pada suatu bangunan, utamanya pada kantor sewa sangat berpengaruh pada beberapa tingkatan yang disebutkan sebelumnya. Variabel-variabel yang ada seperti aktifitas pelaku, pola hubungan ruang, material serta perabot yang digunakan, besaran mobil dsb merupakan bentuk turunan dari keberadaan dari fungsi bangunan itu sendiri. Pada bangunan yang berfungsi sebagai kantor sewa, penentuan modul untuk mendapatkan unit terkecil dari sebuah kantor sewa akan memepengaruhi nilai ekonomis bangunan.

Unit terkecil dari sebuah ruangan kantor sewa inilah nantinya yang akan menjadi pengontrol dari dimensi lainnya, baik ke arah horizontal maupun ke arah vertikal bangunan, serta menjadi patokan dalam menyewakan suatu luasan dalam sebuah bangunan kantor sewa. Untuk modul fungsi ke arah horizontal biasanya menggunakan ukuran / dimensi kelipatan dasar 20 cm dan 30 cm, misalnya : 200 cm, 300 cm, 360 cm, 500 cm, 600 cm, 660 cm, 720 cm, 800 cmm, 810 cm dst. Sedangkan untuk modul vertikal, perhitungan jarak antar modul didasarkan paralatan dan perabotan vertikal yang digunakan dalam bangunan dengan menggunakan jarak jangkauan maksimal, dengan memperhitungkan pula sistem utilitas, plafon, kenyamanan dsb.

7.    Modul Struktur

Modul struktur ditentukan berdasarkan prioritas kebutuhan, fungsi serta sifat / perilaku struktur yang disesuaikan pada bangunan. Sistem struktur yang digunakan sangat berperan dalam menentukan jarak-jarak modul yang digunakan, misalnya : dengan menggunakan sistem struktur rangka dengan modul struktur yang berjarak 600 cm, 720 cm, 800 cm, 810, 840 cm dimana jarak-jarak ini merupakan jarak kolom yang efektif agar mengurangi terjadi lendutan akibat momen besar yang ditimbulkan oleh beban yang dipikul oleh bangunan.

Penggunaan jarak modul terhadap sistem struktur yang digunakan pada suatu  bangunan sangat penting diperhitungkan karena disamping mempengaruhi kekuatan dari bangunan itu sendiri juga merupakan modul yang diharapkan mampu memiliki fleksibilitas yang tinggi terhadap fungsi ruangan itu sendiri utamnya untuk sebuah kantor sewa.

Penggunaan jarak modul terhadap sistem struktur dapat dapat dicontohkan sebagai berikut  :

Gambar 6 : Salah satu modul di sebuah perkantoran dengan penyesuaian antara modul struktur, fungsi, perabot

Sumber : Data Arsitek, jilid III, hal 28

a)    Core

Core adalah inti bangunan yang berfungsi sebagai rangka utama pada bangunan berlantai banyak  (bangunan tinggi). Selain sebagai fungsi struktural, core juga berpengaruh pada suhu dalam bangunan, bentuk penampilan bangunan, serta memberikan bentuk fasade bangunan apabila core terletak disisi bangunan (pada bagian luar).

Penempatan dan ukuran dari  inti (core) dalam suatu bangunan bertingkat sebagian besar diatur dengan pertimbangan yang meliputi kebutuhan pokok peraturan fire-egress, menuju keberhasilan dan bentuk efisiensi dasar di (dalam) pergerakan manusia, dan menciptakan suatu tata ruang internal efisien. Tata ruang pada gilirannya, perlu melayani untuk memaksimalkan kembalian dan untuk mencukupi kebutuhan pengangkutan vertikal dan dengan menggunakan shaft-shaft pada vertical untuk keperluan tertentu.[4]

Untuk perletakan core pada bangunan tinggi dapat dibagi dalam 3 tipe, diantaranya:

ü  Single side core adalah core tunggal yang berada diletakkan pada salah satu sisi bangunan.

ü  Double side core adalah core ganda yang diletakkan pada kedua sis bangunan yang saling berhadapan.

ü  Central core adalah core tunggal yang berada di pusat bangunan sekaligus sebagai inti rangka bangunan.

Konfigurasi shaft pada core bangunan sangat diutamakan untuk mendapatkan efisiensi dan efektifitas. Di dalam menentukan bentuk wujud internal dari  inti bangunan (core), salah satu dari yang perlu dipertimbangkan adalah untuk area mana pengangkutan vertikal akan diberikan di dalam bangunan. Suatu bangunan bertingkat memerlukan satu set elevator dan oleh karena itu suatu konsultan spesialis elevator ikut dalam mendesain bangunan.

Gambar 7 : Konfigurasi dasar core pada highrise building

Sumber : Ken Yang, Bioclimatic Skyscrapers

Arsitek akan melihat kebutuhan elevator dan akan menggolongkan serta mengatur antara shaft-shaft dalam core serta elevator sesuai dengan kebutuhan bangunan, termasuk lift untuk orang-orang, lift barang, shaft api, shaft plumbing dsb untuk jalur transportasi vertikal.[5]

Pada bangunan yang terletak di iklim tropis, penggunaan core akan sangat bermanfaat apabila diletakkan pada sisi barat dan timur dari bangunan karena digunakan sebagai pelindung radiasi matahari sehingga meminimalkan penggunaan AC secara berlebihan, disamping karena struktur dan material dari core yang lebih tahan terhadap perubahan cuaca iklim tropis yang berfluktuasi.  

b)   Dinding dan Kolom

Dinding pada bangunan bertingkat tinggi selain sebagai pelindung dari radiasi sinar matahari dan pembentuk bangunan juga digunakan sebagai penampang daerah tangkapan sinar matahari yang digunakan untuk melekatnya panel pengumpul sinar matahari yang diubah menjadi energi listrik dengan menggunakan alat panel solar sel fotovoltage.

Dinding ini dapat menggunakan material kaca ataupun berupa yang lain dimana dapat memberikan penerangan alami secara maksimal sehingga mengurangi energi penerangan secara motorik, sedangkan kolom merupakan bentuk dari pembagian modul yang telah diperkirakan mampu untuk menciptakan ruang yang fleksibel sesuai dengan kebutuhan ruang dan standar gerak manusia / pelaku kegiatan.

      

c)    Material

Pemilihan material menjadi salah satu hal yang terpenting dalam mendesain sebuah bangunan tinggi, utamanya bila menggunakan konsep “bangunan pintar”. Penggunaan material-material yang dilengkapi dengan pengubah energi matahari menjadi energi listrik ataupun yang lain diharapkan mampu mengurangi penggunaan energi buatan yang tak tergantikan, penggunaan recycling material serta material yang bersifat alami menjadi salah satu aspek pemilihan pada pembangunan dewasa ini.

Kerangka struktural bangunan terdiri atas beton: suatu unsur kumpulan [sulit/keras] buat dari semen, limau/kapur perekat, menghancurkan batu karang atau pasir, air, dan zat additive lain. Perilaku beton memiliki kekuatan luar biasa di apabila mengalami gaya tekan, tetapi tidak dengan baik diberikan tegangan tarik akan sangat berpengaruh terhadap konstruksi bangunan, oleh karenanya beton diperkuat dengan batang-baja yang berfungsi untuk memperkuat gaya tarik pada bangunan.[6]

Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam pemilihan material yang akan digunakan dalam pembangunan bangunan tinggi adalah :

ü  Mampu bertahan lama terhadap pengaruh lingkungan setempat, dimana dapat berupa : iklim, cuaca, kelembaban, angin, hujan, panas matahari, air asin, dsb.

ü  Mudah dalam pengerjaan dilapangan dan mudah dalam perawatan (maintenance).

ü  Material mudah didapat di sekitar lokasi pembangunan (dilapangan), mudah tergantikan (mudah diperbaharui).

ü  Penggunaan teknologi yang mudah diterapkan oleh para pekerja setempat (lokal).

ü  Tahan terhadap tumbuhan dan hewan perusak

ü  Warna, sifat dan kerapatan bahan serta penggunaan dalam bangunan.

Penggunaan “kaca pintar” merupakan suatu konsep teknologi mutakhir dengan menggunakan dinding tirai kaca yang menggabungkan penerapan konsep ekologi bangunan dengan penghematan energi penerangan (ekonomis) dimana dengan penggunaan kaca pintar ini dapat mengurangi pantulan panas matahari yang dapat menyebabkan efek rumah kaca (green house effect) pada bangunan tinggi, mampu mengurangi efek panas yang menyebabkan meningkatnya temperatur lingkungan perkotaan (heat island effect) serta mengurangi pemanasan global pada bumi. Disamping itu juga ia mampu untuk mereduksi penggunaan energi yang dipakai untuk sistem tata udara dengan cara mengeliminir beban pendingian eksternal.

Kemampuan beradaptasi dengan pergantian cuaca dan cahaya matahari secara otomatis pada bangunan yang menggunakan fasade kaca pintar akan mengurangi pemakaian energi yang tak terbarui serta akan memiliki kegunaan yang sangat besar dan penting dalam melindungi lingkungan global kita.[7]

Gambar 8 :  Salah satu bangunan yang menggunakan kaca sebagai elemen dinding yang memanfaatkan sinar matahari sebagai penerangan alami

Sumber : Internet, situs Architecture.com

Penggunaan dinding curtain wall (non structure glaas wall) pada dinding bangunan pada high rise building akan memberikan efek window wall dimana diharapkan dengan pemasangan curtain wall akan memberikan pemanfaatan penghematan energi surya yang cukup besar terhadap bangunan dengan adanya penerangan secara alamiah. Pada pemasangan curtain wall terbagi atas mullion type dan panel type dimana pada mullion type, curtain wall dipasang pada bagian mullion sedangkan mullionnya sendiri dipasang pada plat lantai bangunan, sedangkan pada panel type, rangka curtain wall dipasang dalam bentuk panel-panel yang melengket pada plat lantai.

Glascade (suspension glass system) yaitu suatu metode pemasangan dinding kaca yang memungkinkan pemasangan material kaca yang berukuran tinggi maksimal 49 m dan dalam pemasangannya digolongkan dalam tiga jenis pemasangan yaitu : glascade F, glascade SF dan glascade SM.

Pada balustrade SS system, pemasangan kaca dengan menggunakan sealant pada semua sambungan sehingga pada pemasangannya nanti sudah tidak menggunakan baut-baut dan pada bagian pinggir juga dipasang pelindung berupa haindrail yang menggunakan bahan pendukung bulking agent dari gypsum dan dari karet neoplane.[8] 

Tabel 1 :  Sifat kaca bangunan yang berhubungan dengan efek radiasi sinar  matahari[9] :

Jenis kaca	pantulan	penyerapan	Meneruskan sinar	Tembusan panas	Tembusan cahaya
Kaca bening 3mmm kaca tuangan	7%	8%	85%	87%	90%
Kaca terapung 6mm	8%	12%	80%	84%	87%
Kaca berwarna hijau 3mm	6%	31%	63%	71%	85%
Jenis kaca	pantulan	penyerapan	Meneruskan sinar	Tembusan panas	Tembusan cahaya
Kaca kuning sawo 3mm	6%	40%	52%	66%	58%
Kaca berlapis panterap/pantulan panas 6mm kaca abu-abu	5%	51%	44%	60%	41%
Kaca biru hijau 6 mm	5%	75%	20%	43%	48%
Kaca hijau 6 mm	6%	49%	45%	60%	75%
Kaca perunggu 6 mm	5%	51%	44%	60%	50%
Kaca berlapis emas memantulkan panas berlapis	47%	42%	11%	25%	20%
Berlapis sedang	33%	42%	25%	41%	38%

J.    STUDI KASUS

1.    Gedung BNI 46 Jakarta

Gedung BNI 46 Jakarta yang terletak di jalan Jenderal Sudirman Kav. 1 Jakarta Pusat ini merupakan bangunan pertama yang menerapkan sistem bangunan pintar yang ada di Indonesia. Untuk pemeliharaan  sub-sub sistem di dalamnya agar bisa bekerja secara optimal, maka ditunjuklah PT. Swadharma Griyasatya selaku anak perusahaan Yayasan Dana Pensiun BNI dalam mengatur sub-sub sistem tersebut.

Gambar 9 : Gedung BNI 46 Jakarta yang menerapkan sistem bangunan pintar

Gedung BNI ini terdiri atas 38 lantai yang diklasifikasikan sebagai bangunan tinggi B dengan tinggi bangunan 132,5 meter, dan dengan luas total bangunan adalah 75.062 m².

Konstruksi bangunan gedung BNI ini adalah beton bertulang dengan dinding tembok atap serta atap beton. Secara  fisik, struktur bangunan ini terbagi atas basement 1 dan 2, lantai utama 1 – 33, serta bagianatap 1 -3. Keseluruhan lantai bangunan Gedung BNI 46 ini dibagi menjadi 2 zona, yaitu zona bawah antara lantai basement – lantai 15 dan zona tinggi antara lantai 16 – lantai 33.

Gambar 10 : Sub sistem SBP Gedung BNI 46 Jakarta

Sumber : Sistem Bangunan Pintar, edisi revisi, pustaka wira usaha

Pada bagian basement 2 digunakan sebagai tempat parkir, plant jaringan listrik dan sistem HVAC, workshop dan gudang. Pada basement 1 digunakan sebagai tempat parkir, ruang kontrol, divisi teknik, divisi keamanan, dan divisi housekeeper. Lantai 1 – 33 digunakan sebagai ruangan perkantoran bagi BNI maupun penyewa yang lainnya. Pada bagian roof 1 dan roof 2 digunakan sebagai tempat building service equipment seperti cooling tower, sedangkan pada roof 3 terdapat hellipad (pendaratan helikopter).

Fungsi dari bangunan Gedung BNI 46 ini adalah sebagai gedung perkantoran BNI Pusat, namun juga disewakan bagi perusahaan-perusahaan lain yang berminat. Bangunan  ini dirancang agar menimbulkan kesan BNI yang ramah, modern, agresif, namun konservatif. Kesan ini ditimbulkan dari keberadaan pintu masuk gedung, lobi lift, dan ruang perkantorannya. Bangunan ini dirancang pula agar menciptakan lingkungan kerja yang efisien untuk menciptakan kreativitasbagi pegawainya.

Dalam Bangunan Gedung BNI 46 ini terdapat tiga macam ruangan yang berkenaan dengan sistem otomasinya perkantorannya, diantaranya adalah :

a.    Ruang kontrol dan monitor

1)    SCAR (Security Control Administration Rooom) : tempat mengontrol dan memonitor semua unsur sistem keamanan didalam maupun diluar bangunan.

2)    BAS (Building Automation Sistem) : tempat mengontrol dan memonitor semua sub sistem dalam BAS bangunan Gedung BNI 46.

b.    Plant room

1)    Ruang Chiller dan sistem pendukungnya seperti pompa-pompa.

2)    Ruang trafo yang berfungsi untuk mengubah tegangan masuk dari sumber PLN yang bertegangan 25 KV menjadi tegangan 380 KV tiga fasa untuk mesin-mesin dan tegangan 220 V untuk satu fasa untuk peralatan lainnya.

3)    Ruang generator, dimana terdiri empat buah generator caterpillar yang masing-masing berkapasitas 1,5 MVA untuk memasok listrik bila jaringan listrik yang berasal dari PLN padam.

c.    Ruang AHU (Air Handling Unit) yang terletak pada setiap lantai bangunan. Tiap satu lantai bisa terdiri atas beberapa ruang AHU, tergantung dari luasan lantai yang akan dipakai sebagai perkantoran.

Bangunan pintar merupakan sebuah konsep yang mempengaruhi keseluruhan gedung disegala aspek, baik berupa bidang arsitektur, elektrik, mekanik, interior desain maupun yang lainnya. Penerapan sistem bangunan pintar pada sebuah gedung merupakan paduan yang komprehensif antara sistem otomasi, komunikasi dan perencanaan lingkungan agar tercipta bangunan yang kondusif untuk bekerja secara optimal.

Penerapan sistem bangunan pintar pada gedung BNI 46 Jakarta memperhatikan pendekatan multi disiplin dengan memperhatikan hal-hal berikut :

a.    Sistem otomasi gedung (building automation system / BAS)

b.    Sistem otomasi perkantoran (office automation system / OA)

c.    Sistem telekomunikasi

d.    Prasarana pembangunan gedung

e.    Perencanaan lingkungan

f.     Desain interior

Berdasarkan sistem konstruksi dan sistem perencanaan lingkungan, penerapan sistem bangunan pintar pada gedung BNI 46 Jakarta diarahkan pada tiga hal yang utama yaitu : sistem telekomunikasi, sistem otomasi perkantoran dan sistem otomasi gedung. Penggabungan dari unsur di atas menciptakan iklim kerja yang optimal, yaitu :

a.    Sistem perencanaan lingkungan pada gedung BNI

1)    Sistem perencanaan yang fleksibel

ü  Rancangan kantor yang fleksibel

ü  Prosedur perencanaan yang terbagi dalam zona

ü  Perencanaan tata cahaya dan pengkondisian udara yang fleksibel menurut kebutuhan

2)    Sistem mebel kantor

ü  Prosedur rancangan perabot kantor

ü  Prosedur konfigurasi workstation

3)    Sistem perencanaan ergonomis

ü  Konfigurasi dan strategi kontrol pencahayaan otomasi perkantoran

ü  Strategi penggunaan warna dan meningkatkan kehijauan

4)    Sistem perencanaan fasilitas

ü  Hall dan lounge

ü  Perencanaan area peristirahatan dan restoran

5)    Sistem perencanaan pemeliharaan

ü  Strategi sistem gedung

ü  Strategi pemeliharaan preventif

ü  Prosedur diagnosa kesalahan

6)    Sistem perencanaan life-cycle

ü  Prosedur perhitungan biaya life-cycle

ü  Prosedur evaluasi efisiensi biaya

7)    Sistem ruangan komunikasi umum

ü  Rental intelligent offices

ü  Informasi intelligent building

b.    Sistem konstruksi

1)    Konfigurasi LAN

ü  Cable shaft

ü  Perencanaan ruang PBX-site dan akomodasi node

2)    Pengkabelan pada lantai bangunan : teknik double layered OA flooring dan floor duct

3)    Pengkabelan pada langit-langit : ceiling dan cable rack wiring

4)    Pengkondisian udara yang fleksibel

5)    Pensaklaran pencahayaan yang fleksibel, kemampuan rezoning tersentralisasi untuk merespon kebutuhan rancangan

6)    Documnet conveying : vertical conveyor

7)    Pencahayaan nirsilau : perabot yang sedikit memantulkan cahaya

8)    Pencegahan interferensi elektromagnetik :

ü  Metode pemisahan kabel

ü  Static disharge

ü  Pengkabelan lantai antistatik

c.    Telekomunikasi

1)    Komunikasi satelit

2)    Komunikasi grafis

3)    Video conferencing dan pesan suara

4)    Surat elektronik

5)    Transfer data digital kecepatan tinggi

6)    Pembuatan rekening penyewa secara otomatis

7)    Sistem telpon in-building dan PABX

d.    Otomasi perkantoran

1)    Konstruksi LAN

2)    Pemroses teks

3)    Dukungan proses pengambilan keputusan

4)    Manajemen informasi

5)    Pelayanan online

6)    Dukungan perangkat lunak

7)    Dukungan akses database eksternal

e.    Sistem otomasi gedung

1)    Sistem kontrol gedung, yaitu :

ü  Kontrol optimal terhadap fasilitas pengkondisian udara

ü  Kontrol temperatur secara otomatis

ü  Jadal kontrol dan operasi

ü  Kontrol pertukaran panas total

ü  Kontrol elevator

ü  Pengawasan lingkungan gedung dan status fasilitas

ü  Pengukuran konsumsi energi

ü  Kontrol jarak jauh

2)    Sistem otomasi keamanan, yaitu :

ü  Kontrol masuk

ü  Pengamatan video

ü  Kontrol teleclocking

ü  Deteksi kebakaran, alarm, pemadam, dan kontrol api

ü  Kontrol asap dan evaluasi otomatis

ü  Deteksi kebocoran gas dan alarm

ü  Pengawasan otomatis terhadap fasilitas pencegah kebakaran

ü  Respon gempa bumi

ü  Respon kegagalan daya

3)    Sistem penghematan energi, yaitu :

ü  Pensaklaran lampu otomatis

ü  Manajemen konsumsi energi

ü  Kontrol pengkondisian udara otomatis dalam zone kecil

ü  Kontrol sumber daya listrik

ü  Kontrol respon sensor pencahayaan siang hari

2.    Menara Rajawali Jakarta

a.    Gambaran Umum

1)    Latar Belakang

Gedung ini didirikan dengan memperhatikan keinginan pemilik gedung yaitu  PT.Rajawali Adiwisma (PT.RAW) salah satu anak  perusahaan dari Rajawali Corporation yang ingin menampilkan suatu konsep desain gedung yang mengungkapkan perusahannya sebagai burung rajawali yang kemudian diterapkan pada bentuk bangunan perkantoran. Gedung ini juga akan menjadi semacam “show case” bagi kelompok usaha Rajawali Corporation.

2)    Lokasi

Gedung perkantoran ini terletak di kawasan antar bangsa Mega Kuningan yang berada di sisi jalan Prof. Satrio yang akan dijadikan suatu kawasan orchad roadnya Indonesia. Semua sarana dan kegiatan dari perkantoran, apartemen, bisnis retail, swalayan, mal, sampai pada warung telekomunikasi akan hadir di kawasan ini.

3)    Lingkungan / Tataletak                  

Lahan Menara Rajawali terletak  di sisi jalan Prof. Satrio Kawasan Mega Kuningan  seluas 6.200 m2 . Di sisi kiri dan kanan lahan masih merupakan tanah kosong karena lahan tersebut masih merupakan daerah pengembangan kawasan bisnis. Dibelakang  lahan didirikan tower dengan podium ditengahnya. Mainentrance  ke setiap tower dan podium dipisahkan menurut fungsi bangunan. Di sisi kiri  dan bangunan dibuat  koridor penghubung yang bisa dimanfaatkan oleh pejalan kaki untuk menuju satu bangunan ke bangunan lainnya. Lalu lintas di depan bangunan pada jalan Prof. Satrio merupakan sumber kebisingan terbesar.

4)    Denah / Bentuk Secara Umum

Gedung didesain dengan bentuk persegi yang mengikuti gaya post modern dan high tech yang tidak hanya dirancang secara estetik, namun juga ditujukan untuk memaksimalkan elemen-elemen arsitektur agar befungsi efesien dan efektif . Konsep ruang ditekankan pada fungsi servis bangunan diletakkan di tengah bangunan (core terpusat).

Massa bangunan terdiri dari satu tower sebagai bangunan perkantoran dan dua podium yang terdiri dari 5 lantai sebagai tempat parkir, restoran, dan supermaket.

Bangunan memiliki KLB sebesar 60% dengan total luas ruangan yang disediakan mencapai 30.950 m2 dan luas ruangan yang disewakan 15.000 m2.

Tampak berbentuk ellips memanjang kebelakang dengan arah tegak lurus terhadap jalan Prof. Satrio. Dari depan Menara Rajawali terlihat dua pilar dari bawah kepuncak gunung. Kedua pilar tersebut menggambarkan ekspresi sayap Rajawali yang siap terbang. Demikian pula bentuk konopi bangunan didesain sedemikian rupa sehingga memberi kesan paruh rajawali.

5)    Sistem Struktur

Struktur bawah Menara Rajawali menggunakan pondasi bore pile dengan 16 kolom utama dan 3 core wall untuk lift dan tangga. Pile cap diantaranya ada yang berukuran khusus dengan panjang 27 m, lebar 12m, dan tebal 2,5 m dengan memakai beton mutu K – 350. Struktur atas bangunan dikerjakan dengan cara konvensional.

6)    Ornamen

Untuk memberikan kesan megah, maka pada bagian lobby bangunan desain secara hati-hati. Desain grand lobby tidak menampakkan lift secara langsung, tetapi pada entrance bangunan ini, para pengunjung disambut oleh sebidang dinding yang memperlihatkan logo Rajawali Coorporation sedangkan lift terletak disisi kiri dan kananya.

b.    Sistem Sirkulasi

Pola siskulasi vertikal bangunan ini menggunakan lift. Terdapat 6 unit lift penumpang dan 1 unit lift barang yang digunakan dari basement kelantai 25, dan 2 unit lift penumpang yang terletak dibangunan podium yang digunakan dari ground ploor kelantai 5. Di lantai parkir disediakn 2 unit lift parkir mobil yang dioperasikan dari lantai semi basement sampai lantai 5.

c.    Sistem Perlengkapan Bangunan

Tenaga listrik disuply dari PLN sebesar 4.000 KVA dan 100% di back-up generator dilengkapi 500 SST yang dapat ditambah sampai 1.000 SST. Supply air bersih diperoleh dari PAM dan sumur dalam 200 liter per menit.

Gedung ini dilengkapi pasilitas telekomunikasi jaringan serat fiber optik dan juga dilengkapi stasiun tel;ekomunikasi untuk meningkatkan kedalaman penggunaan telepon genggam di dalam bangunan.

Untuk pengamanan gedung, digunakan fire protection yang terdiri dari automatic sprinkler system, stand pipe, fire house riser, fire alarm, sistem smoke dan hit detector, portabel extinguiser, CCTV, sound system dan public address system.

Untuk kenyamanan suhu ruangan, digunakan AC sentral berkapasitas 4 x 500 TR dan Variasi Air Volume (VAV) yang terdapat pada lantai 8 – 18.

3.    Graha Nusa Kirana Jakarta

a.    Gambar Umum

1)    Latar Belakang

Pembangunan gedung ini dimulai pada tahun 1992 didasarkan pada tuntutan pihak pemilik yang menginginkan gedung yang mempunyai nilai tambah dilingkungannya, mengikuti trend mendatang, menjadi landmark kawasan, namun tetap efisien dan efektif pemakaian ruangannya agar para penyewa dapat memperluas lantai sewa mereka sewaktu-waktu.

Pihak-pihak yang terlibat dalam proyek ini adalah :
Developer                              : PT. Nusa Kirana
Konsultan Perencana        :

ü  PT. Parama Loka Consultant (Arsitektur & Koordinator Perencana)

ü  PT. Parama Loka Consultant (Manajemen Konstruksi)

ü  PT. Davy Sukamta & Parteners (Struktur)

ü  PT. Arnan Pratama Consultants (Mekanikal & Elektrikal)

ü  PT. Korra Artabuana (Quantity Surveyor)

Kontraktor :

ü  PT. Pramategak Beton Indonesia (Pemancangan Tiang Pancang)

ü  PT. Hammer Sakti (Pemancangan Tiang Pancang)

ü  PT. Mataram Maju (Struktur, Arsitektur, Plubing, Fire Fighting)

ü  PT. Jaya Teknik Indonesia (Lift)

ü  PT. Trisandira Kusuma (Elektrikal)

ü  PT. Alltra 1978 (Genset)

ü  PT. Karya Intertek Kencana & PT. Waskita Prima Guna (Air Conditioning)

ü  PT. Aneka Tara (Elektrikal)

ü  PT. Pola Gondla Adiperkasa (Gondola)

ü  PT. Citro Supra Jaya (Soft Scape)

2)    Lokasi

Gedung ini terletak dikawasan jalan Yos Sudarso Jakarta Utara di daerah Kelapa Gading yang merupakan lokasi yang sangat strategis.

Gambar 11: Gedung Graha Nusa Kirana

Sumber : Karya Arsitektur Indonesia

   Tampak bangunan terletak di pojok untuk menciptakan nuansa urban yang didepannya terdapat struktur yang sangat dominan berupa jalan layang tinggi 10 m lebih. Disekitar tapak juga terdapat kawasan hunian yang telah dan sedang berkembang seperti Kelapa Gading Sunter, dan Kemayoran, serta relatif  berdekatan dengan pelabuhan TanjungPriok. Gedung ini dibangun diatas areal seluas 9.340 m2.

3)    Denah / Bentuk secara Umum

Luas total lantai bangunan ini ± 27.000 m2 (gross) atau ± 17.100 m2 (netto), dirancang terdiri dari 14 lantai dan 1 lantai basement.

Massa bangunan berbetuk segiempat dengan bulat dibagian tengah (konopi), sebagian refleksi site yang terletak dipojok. Pada ketiga sisi bangunan mendapatkan bidang bukaan.

Fasilitas perparkiran menempati halaman dan basement, lantai 1 diperuntukkan sebagai kantor pemasaran Graha Nusa Kirana dan bank, lantai 2 dimanfaatkan sebagai ruang fungtion / prefungtion dan restoran, lantai 3 – 11 diperuntukkan sebagai rental office, sedangkan lantai 12 – 14 dipakai sebagai kantor pusat Graha Nusa Kirana.

Dengan adanya srtuktur jalan layang maka bangunan dapat dilihat dari dua tempat, dari bawah dilihat bahwa Gedung tersebut didominasi kolom-kolom besar dan tinggi yang melambangkan “agung”, sedangkan dari atas (jalan tol) dapat melahirkan bentuk piramid.

4)    Sistem Struktur

Struktur bawah gedung ini digunakan pondasi tiang pancang pada kedalaman 16 – 19 m, mencapai tanah keras. Pada bangunan tower digunakan dimensi 40 x 40 dengan daya dukung 120 ton per tiang dan    35 x 35 dengan daya dukung 90 ton per tiang untuk daerah podium. Jumlah tiang pancang yang dipakai sekitar 551 titik.

Sistem struktur atas digunakan open frame interaksi dengan shear wal (core). Pada balok bentang lebar (11 m) dipakai sistem prestress   (one way slab).

Konstruksi pada tahap bangunan dan beton dan pada daerah tertentu  menggunakan rangka baja dengan penutup metal deck. Untuk struktur lorong kebakaran dibuat  hanging (tidak ditopang kolom) di lantai 3 dengan pembensian konvensional. Tebal slab basement 25 cm, begitupula untuk ketebalan ketiga sisi dinding  basement.  Pembesian pada  slab  digunakan  wire  mash U-50  dan pada  beam  TD-40.  Mutu  beton  yang  di pakai  adalah  K-400,   sedangkan untuk kolom dan shear wall dipakai K-500.

5)    Ornamen

 Gedung ini menciptakan landmark dengan membuat menara sudut yang sekaligus berfungsi sebagai tempat meletakkan logo perusahaan. Pada dinding luar bangunan menggunakan kaca dan cladding aluminium serta granik. Pada ruang dalam gedung,  lantai pada daerah publik seperti lobby utama dan hall lift menggunakan granit, sedangkan plafond menggunakan gypsum board. Untuk toilet menggunakan marmer.

b.    Sistem Sirkulasi

Sirkulasi vertikal dengan gudang ini menggunakan 5 unit lift penumpang dengan kapasitas 20 orang, dan 1 unit lift executive dengan kapasitas 11 orang , serta 1 unit lift service dengan kapasitas 1.800 kg/90 mpm yang sekaligus dapat berfungsi sebagai lift kebakaran.

c.    sistem Perlengkapan Bangunan

Penyelamatan terhadap bahaya kebakaran, dibuat tunnel (seperti lorong menggantung) pada lantai 2 dan 3 sepanjang 22 – 23 m mengarah keluar bangunan, sebanyak 2 unit sehingga tangga kebakaran tidak didesain sampai lantai dasar.

Pengkondisian udara menggunakan sistem central water, cooled choller dengan kapasitas 3 x 280 TR. Pendistribusian udara per lantai, untuk bagian dalam ruangan menggunakan Air Handing Unit (AHU), dan pada area parameter dengan Fan Coil Unit (FCU).

Sumber air bersih berasal dari PDAM dan sebagai cadangan disediakan deep well dengan kapasitas 150 liter / menit.

Dilengkapi pula sistem tata suara, saluran telepon, sarana penanggulangan dan pencegahan terhadap bahaya kebakaran, serta MATV dan CCTV. Gedung ini dikontrol dengan Building Automation System (BAS) yang berfungsi untuk memonitor start dan stop.

4.    Pertonas Twin Tower Malaysia

Petronas Twin Towers didirikan mulai tahun 1992 dan berakhir enam tahun kemudian, tepatnya 1998 dengan menelan biaya ±  1.2 milyard US $.  Bangunan ini terletak di Jalan Ampang, Kuala Lumpur, Malaysia. Tinggi bangunan ini 452 meter dengan luas bangunan keseluruhan 341.760 m² yang terbagi atas 88 lantai dan 5 lantai basement serta merupakan salah satu bangunan tertinggi di dunia.

Gambar 12: Petronas Twin Towers Malaysia pada malam hari

Sumber : Internet, situs Malaysia@.com

Gambaran umum dari bangunan ini adalah :

·        Tipe konstruksi                     :        highrise building

·        Material(s) of Framework    :        steelconcrete (beton bertulang)

·        Pondasi                                 :        mat fondation

·        Fungsi                                   :        kantor sewa

·        Gaya arsitektur                     :        post modern

·        Pemilik                                   :        Petronas Sdn. Bhd. Malaysia

Pada bagian pondasi bangunan memiliki ketebalan 4,5 meter, terdiri dari 32.500 ton pondasi rakit yang berisi ± 13.200 m³ beton dan didukung dengan 104 barrette piles menancap ke dasar tanah yang berbatu. Jembatan skybridge yang menghubungkan antara bangunan satu dan dua terbuat dari baja, terletak pada lantai 41 dan 42 dan dibuka untuk umum.

Gedung ini menggunakan sistem bangunan pintar dengan pelayanan Integrated Service Digital Network (ISDN) dengan tiga jaringan utama yang bekerja secara terintegrasi. Pada sistem jaringan ini apabila sistem keseluruhan tidak berfungsi, maka masing-masing sistem dapat bekerja seindiri-sendiri. Sistem-sistem tersebut anatar lain :

ü  Sistem kontrol bangunan (building control system)

ü  Sistem alarm kenakaran (fire alarm system)

ü  Sistem keamanan bangunan (building security system)

Pada sistem keamanan bangunan menggunakan alarm monitoring system, card access, closed circuit television, voice intercom, dan  photo ID system.

Kedua bangunan memiliki lift sebanyak 76 yang mencakup 29 double-decker dengan kecepatan tinggi dan masing-masing double-decker elevator dapat membawa 26 orang.

5.    Menara Telekom Malaysia

Menara Telekom adalah salah satu bangunan yang terkenal di Malaysia, memiliki fungsi utama sebagai perkantoran sewa. Didesain  oleh arsitek Hijjas Kasturi Associates dari malaysia. Bangunan ini terletak di jalan Pantai Bahru, Kuala Lumpur, Malaysia.

 

Gambar 13 :      Skygardens dan helipad yang terdapat pada balkon dan atap bangunan

Sumber : Sistem Bangunan Pintar,  edisi revisi, pustaka wira usaha

Bangunan ini memiliki ketinggian 310 meter  yang terdiri atas 55 lantai. Struktur utama dari bangunan ini adalah struktur rangka dan beton bertulang serta miliki gaya post modern. Konsep bentuk bangunan mengadopsi dari pohon bambu yang menjulang ke atas, menunjukkan identitas malaysia. Bentuk lengkun pada bangunan tercipta akibat pengaruh henbusan angin yang cukup kuat sis bangunan tersebut. Pada bagian dalam (sisi bangunan yang melengkung ke dalam) terdapat balkon yang ditanami tumbuh-tumbuhan / pohon yang selain berfungsi sebagai penyaring debu, penambah estetik pada bangunan juga memberikan kesan hijau pada pandangan mata serta memberikan kesejukan penghawaan alami. Bagian atap menggunakan sunshading yang akan membantu pengaturan pencahayaan alami sekaligus menghemat penggunaan energi untuk penerangan / pencahayaan buatan. Bentuk lingkaran pada bagian atap bangunan digunakan sebagai helipad.

Pada bangunan ini memiliki ruang pertunjukan teater serta cinema yang menarik dan bagus, digunakan untuk kapasitas 2500 orang. Memiliki hall yang luas yang digunakan sebagai ruang pameran dan terdapat sarana rekreasi. Luas landscape merupakan sisa dari luasan site yang tidak terbangun.

6.    National Commerce Bank

Bangunan ini merupakan salah satu yang terkenal di Jeddah dan merupakan salah satu bangunan yang tertinggi di Arab Saudi (1983 – 2000), didirikan pada tahun 1983 oleh arsitek Skidmore, Owings & Merrill LLP dengan tinggi 122 meter yang terdiri atas 27 lantai.

Gambar 14 : Bangunan National Commerce Bank di Jeddah, Arab Saudi.

Sumber : Internet, situs skyscrapers.com

Bangunan ini berfungsi sebagai bangunan kantor sewa atas dasar kebutuhan akan kantor sewa di Jeddah. Bangunan kantor sewa ini terletak di area plaza segitiga di dekat Laut Merah yang berbentuk triangular (geometri segitiga) yang terdiri atas 27 lantai dan salah satu bagian bangunan juga memiliki bentuk lingkaran. Bentuk dari lokasi  /  site yang ada serta kondisi-kondisi climatic yang lokal menghasilkan keseluruhan yang kompleks. Luas keseluruhan bangunan adalah 766.000 sf dengan bagian courtyard yang terkesan dipahat masuk ke bagian muka bangunan. Dua dari courtyard yang ada mengarah pada selatan  (old portion of the city), sedangkan cortyard yang lain menghadap ke arah barat laut (lautan). Jendela kantor yang ada, bila dibuka akan berhadapan langsung dengan courtyard yang didesain secara arsitektur tradisional islam, sedangkan pada bagian interior bangunan terdiri atas bahan material yang menarik, semacam batu pualam dan granit hitam. Fasilitas ruang makan yang berwarna warni terkesan eksekutif dan menarik dapat membangkitkan selera makan serta terdiri dari sekat-sekat yang membuat desain lebih fleksibel.

7.    Recruit Kawasaki Computer

Bangunan gedung ini didirikan pada akhir tahun 80, tepatnya pada tahun 1987 yang terdiri atas 20 lantai dengan luas 47.398 m². Sebagian yang tinggal pada bangunan itu adalah pemiliknya (pengelola), sedangkan yang sebagian adalah penyewanya. Bagi penyewa bangunan ini, selain dapat menggunakan fasilitas network, juga dapat menggunakan beberapa fasilitas, diantaranya :

ü  Fasilitas pemakaian ruang komputer.

ü  Pelayanan yang berintegrasi dengan tipe telepon yang baru.

ü  Multiplex communication lines yang telah disediakan, serta keamanan gedung yang memiliki proteksi yang sangat tinggi (communication lines and microwave lines from two stations).

ü  Intra LAN dari beberapa pelayanan informasi

ü  Struktur tahan gempa dan dukungan daya listrik darurat dengan memasang masing-masing 2000 KVA generator set.

ü  Acces ke komputer back-up, IBM 3090-200.

ü  50 ruangan untuk penggunaan hotel dan sauna.

ü  Bisa memilih untuk penggunaan sistem pendinginan atau pemanasan dengan hasil yang optimal, untuk lantai otomasi kantor, dengan cara membagi 16 bagian.

ü  Toko buka 24 jam.

ü  Penyewa tidak perlu menyediakan switchboard tersendiri.

ü  Telepon antar penyewa tidak dikenakan biaya (free of change).

ü  Dengan menyambung ke personal computer dan word processor, jaringan lokal dapat dipasang.

ü  Introduksi dari telpon multi fungsi memungkinkan untuk pelayanan yang lebih baik.

ü  Informasi yang lainnya bisa disediakan dengan memakai video tape.

---

[1] Louis G. Redstone, FAIA, New York Dimension in Office and Shoping Centre

[2] Duffy, Francis, Collin  Cave & John W, Planning Office Space

[3] Pengantar Arsitektur                                                                                

[4] Yeang, Ken. Highrise Elevator Cores, Building Departement, Juni 2002, hal B2.2, www.architectureWeek.com

[5] Yeang, Ken. Highrise Elevator Cores, Building Departement, Juni 2002, hal B2.2, www.architectureWeek.com

[6] Concrete Structure, Oktober 2003, skyscrapers.com

[7] Teknologi inofatif bangunan tinggi hemat energi. Jimmy Priatman. www.puslit.petra.ac.id

[8] Majalah konstruksi, Desember 1996, hal. 63-64.

[9] Frick, Heinz dan Pujo L. Setiawan, Ilmu Konstruksi Perlengkapan dan Utilitas Bangunan, 2002, hal. 78

NOTE. UNTUK FILE MENTAH SILAHKAN KOMENTAR DAN SERTAKAN EMAIL ANDA, DAN KAMI AKAN MENGIRIMKAN LINK DOWNLOADX

<<<<<<<<<<KEMBALI KE BAB I


LANJUTAN BAB III>>>>>>>>>>>>